Prosječna godišnja plaća u Hrvatskoj kupuje manje od 4 m² stana

Službeni podaci predstavljeni na stručnom skupu Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine te Ekonomskog instituta u Zagrebu postavljaju jasnu sliku stanja na hrvatskom tržištu nekretnina. Prema publikacijama o pregledu tržišta za 2024. i 2025. godinu, prosječan zaposleni građanin za godišnji dohodak može kupiti između 1,8 i 3,9 četvornih metara stambenog prostora. Ova brojka je alarmantna jer pokazuje kako se priuštivost stanovanja u Hrvatskoj drastično pogoršala. Analiza je obuhvatila većinu lokalnih jedinica i pokazala je da je stanovanje nepriuštivo u većini županija. Globalna kretanja na tržištu nekretnina, uključujući skokove cijena energenata i građevinskih proizvoda, direktno su se odrazila na cijene stambenog prostora u Hrvatskoj.

Prema dostupnim podacima, promet nekretninama u prethodnoj godini doživio je još veći pad u odnosu na godine prije toga, što postavlja pitanje o stabilnosti tržišta. Međutim, zanimljivo je da se cijene nekretnina nastavljaju povećavati usprkos manjoj kupoprodajnoj aktivnosti. Ova neusklađenost između pada prometa i rasta cijena ukazuje na strukturne probleme na tržištu koja nisu jednostavno riješiva kroz redovne tržišne mehanizme. Najskuplje nekretnine, bilo da se radi o stanovima, kućama ili zemljištu, nalaze se na priobalju i u Gradu Zagrebu. Ravnateljica Ekonomskog instituta Ivana Rašić istaknula je da je stanovanje priuštivo jedino u lokalnim jedinicama koje su najmanje razvijene i koje imaju manji broj stanovnika i manju potražnju.

Analiza je otkrila i važnu geografsku posebnost: od prvih 87 gradova i općina gdje je stanovanje najmanje priuštivo, nijedan nije izvan priobalne zone ili otoka. Zagreb se nalazi na 88. mjestu, što znači da je prosječan zagrebački stanovnik svojim godišnjim dohotkom mogao kupiti svega nešto više od 5 kvadrata stambenog prostora. Ova distribucija problematičnih dijelova Hrvatske otkriva kako je turizam i globalna potražnja za obalom dramatično promijenila lokalnu tržišnu dinamiku. Prema dostupnim podacima, velike razlike u cijenama između obale i kontinenta izravna su posljedica turističkih pritisaka i spekulativnih investicija. Potpredsjednica Vlade Branko Bačić naglašava da se tom fenomenu pokušava doskočiti mjerama koje bi ograničile kratkoročni najam nekretnina.

Vlada je pokrenula što se čini biti ambiciozan Nacionalni plan stambene politike koji bi trebao stabilizirati cijene nekretnina namijenjenih stanovanju. Za provedbu strategije planirano je osam zakona, od kojih je Zakon o priuštivom stanovanju usvojen prošli tjedan. Prema izjavama ministra Bačića, preostaje još biti donesen ključni Zakon o najmu stanova koji bi trebao dodatno regulirati tržište. Vlada je također donijela porez na nekretnine te je Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada značajno ograničena upotreba stambenog prostora u višestambenim zgradama za apartmane kratkoročnog najma. Iz dostupnih informacija proizlazi da je u 2025. godini zabilježen 50 posto veći broj rješenja za dugoročni najam, što se pripisuje reformama iz kraja 2024. godine.

Ipak, institucije koje rade na problemu jasno signaliziraju da predložene mjere nisu dovoljne. Ivana Rašić je u svom izlaganju naglasila da je na tržište nekretnina izuzetno teško utjecati i da postoji inherentna teškoća u pokušajima reguliranja čimbenika koji se ponašaju prema tržišnim zakonima. Postavlja se pitanje kako će provedba novih zakona u praksi utjecati na stvarnu situaciju građana. Rašić je izjavila da će učinci mjera imati pozitivan utjecaj na priuštivost samo ako se Vlada stvarno posveće njihovoj provedbi i ako te mjere zaživu u praksi. Njezina rezerviranost sugerira da su dionici vrlo svjesni jaza između politike i njezine primjene.

Državni tajnik Željko Uhlir dao je dodatne uvide u razloge za sporiju ponudu na tržištu. Prema njegovim izjavama, građevinska industrija je tradicionalno ustroja spora i opterećena dugačkim procedurama. Potrebno je od tri do pet godina kako bi se jedan investicijski projekt u stambenoj gradnji realizirao do kraja. Ritam izdavanja građevinskih dozvola u Hrvatskoj je u padu, što je zabrinjavajuće jer te dozvole funkcioniraju kao indikator budućih trendova u gradnji. U veljači 2025. izdano je oko 15 posto manje dozvola nego u istom mjesecu lani, što sugerira da će se stanje u sljedećih godinu do godinu i pol dana dalje pogoršati.

Ilustracija: AI

Uhlir je jasno izrazio da tržište ide svojim putem te da privatni investitori nastavljaju tražiti zemljište i pokušavaju realizirati što skuplje investicije s ciljem boljih zarada. Međutim, njegovo zaključivanje da státu pada na dužnost brinuti o onima koji na tržištu ne mogu riješiti svoje stambeno pitanje postavlja problem u srž diskusije. Prema dostupnim podacima, upravo su siromašniji građani i oni s nižim dohotkom ostvarili su najgore scenarije - za svoje dohotke mogu kupiti najmanji dio stambenog prostora. Ova skupina, koja nije dio spekulativnog tržišta, izgleda je ostavljena na milost privatnim silama bez adekvatne institucionalne zaštite.

Važno je napomenuti da globalni čimbenici - skokovi energenata i građevinskih materijala - imaju značajan utjecaj na sve navedene trendove. Međutim, specifični hrvatski problem leži u činjenici da nije došlo do proporcionalne povećanja dohodaka. Iz dostupnih podataka proizlazi da se realne plaće nisu dovoljno povećale kako bi pratile rast cijena nekretnina. Ovo stvara jaz koji se godinama povećava, preusmjeravajući stanovanje iz zone priuštivosti u zonu nedostižnosti za većinu hrvatskih građana.

Analiza objavljenih izvještaja pokazuje i druge važne pokazatelje. Proporcija građana koji mogu kupiti vlastitu nekretninu kontinuirano se smanjuje, dok se istovremeno baca sve više opterećenja na dugoročni najam kao alternativu. Međutim, prema izjavama ministra Bačića, i dugoročni najam je suočen s problemima jer je potražnja za kratkoročnim najamima za turističke svrhe izginula lokalne tržište. Potrebne su dakle multi-sektorske intervencije - od propisa koji će ograničiti turističke apartmane do pokretanja javnih programa za priuštivo stanovanje.

Postoji li adekvatna hitnost u provedbi obavijavljenih mjera? Činjenica da se rasprava vodila duž cijelog 2024. godine, a da se Zakon o priuštivom stanovanju tek sada donosi, sugerira da je proces bio spora. Dodatna zabrinutost dolazi iz činjenice da službeni izvori признаju kako je na tržište teško utjecati. Ovo može biti eufemizam za izjavu da postojeće mjere mogu imati samo ograničen učinak. Građani čekaju da vide koliko će se zaista promijeniti situation u njihovim lokalnim zajednicama, posebice u dijelovima Hrvatske gdje je stanovanje već postalo gotovo nemogućno za prosječnu obitelj.

Zaključno, dostupni podaci iz službenih institucija demonstriraju da se Hrvatska suočava s ozbiljnom krizom priuštivosti stanovanja. Dok se Vlada pokušava odgovoriti niz mjera i zakona, praktični učinci još nisu vidljivi. Građani koji za godišnji dohodak mogu kupiti manje od 4 četvorna metra stambenog prostora predstavljaju ne samo statistički problem već i signal duboke socijalne nejednakosti koja zahvaća cijelo društvo. Potrebne su hitne i odlučne akcije kako bi se krivulja cijena stabilizirala i kako bi se građanima vratila mogućnost pristupa osnovnom ljudskom potrebu - vlastitu ili najmljenom stanu.